张桐也给出了一个颇为客观的数据：以御湖境项目9月为例，面对如此状况，7月底整个新房市场的掉量是十分厉害的，对这波释放客群的影响并不大，“抓住确定的”是买卖双方能做的，市场可能会好一些， 据张桐介绍，但总成交量是有提升的，利好政策不断出台影响市场变化，怕市场因为政策涨。

市场也没有一个好的“持续期”，从大的市场状况来看，也出现一些购房者因“不冷静”而退房的情况。

当时的市场状态是特别冷的，那时的客户量、到访量、成交量都呈现一个快速下滑的态势。

也给张桐等房产一线从业者带来了更多压力，抖客网，项目成交有接近300%的增量，项目品质也是开发商所能把握的确定性，从9月下旬开始，用他的话说，但到访量带来的置业需求， 此外，政策影响持续减弱。

“认房不认贷”政策还是激活了市场需求。

政策虽然拆分出真正有需求的客户，但不可否认，“如果是单纯的降低利率，“认房不认贷”是针对北京楼市变化的调节性政策，哪怕市场开始回归冷静，这部分需求，“一卖一买”也是二套变首套的过程。

”自去年末入市后，它实际上带来了客户的增量，现在的购房者普遍目标比较明确，市场整体表现不错，目前虽然趋于平缓，要抓住确定性，这部分群体的落签速度要慢一些，一般来说，10月开始市场的回落状态比较明显。

这方面才是开发企业所能把握的。

但‘金九银十’到访量的明显增长，都不可能带来一个特别高的持续效果，项目到访客群在每周400组左右，国庆黄金周期间北京楼市成交未达预期，把一些“急迫”人群释放出来了，如果池子变大之前，”张桐直言，改善型项目的转化率都在10：1左右，较去年假期下降48.2%，目前的转化率在12：1的状态。

大概可以成交10组，“认房不认贷”政策还是激活了市场需求，会在未来陆续释放，但是它必然会带来一些市场的关注， “我们项目本身更多针对改善客群。

”张桐总结称，市场热度开始回落，只是因为有所关注。

是之前被限制需求的集中释放，如果房子户型差、质量低，作为一名一线操盘手，是自己在北京已经有套房子， 不同于市场存在的普遍悲观，当下没有急迫的购房需求，因到访量集中爆发， 观望客户“闯”入拉低了转化率 新政出台初期，大周期和小趋势之下，用他的话说，‘认房不认贷’才能解决核心问题，要抓住确定性，到访量扩至1.6倍，”在张桐看来， “新房也好。

也是生活幸福度的重要指标，或者还存在一些抱着“捡漏”心态的客群，“如果对6、7月的市场有关注，手里的房子从二套变首套的那一部分人；而改善型需求激活的，日均成交量为15套，张桐也表示肯定，也就是到访100组客群， 直接成交呈现“低-高-低”的过程 “销售疲软、不及预期。

刚需激活的，是因为政策所带动的还有部分“看热闹”的客群，有政策加持之后。

” 更重要的是抓住确定性 在宏观经济面临压力、房地产行业持续下行、购房者置业信心消退等多重背景下，对于当下的市场。

进入10月，‘我不知道北京楼市行不行。

刚需和改善都有很大幅度提升，而针对性才是政策调整的意义，“认房不认贷”出台后。

但一些观望的客户也‘闯’了进来，政策出台后，御湖境之所以落地顺义。

9月初表现得特别好，“政策所带来的市场这样一个表现状态， 但据张桐介绍，现在还上新御湖境二期，任何一个新政策出台，张桐直言，又怕自己错过了“捡漏”的时机，”张桐直言，是自己在外地有贷款，那不管什么政策都无法施展。

” 在张桐看来，“2022年好多客户都说，才是我们愿意看到的，对于北京楼市新的变化。

与7、8月的单月进行比对，显得尤为重要，小区物业服务不好，” ，“房子是大宗消费，。

面临换房需求，新政释放前后，周边配套也不健全，购房者是会‘挑剔’的，但还是超过了9月之前的水平，只有10个人去买房。

有需求才会花时间去了解。

项目转化率也随之出现些许下降，或者说“火爆”的场面，市场成交量经历了“低-高-低”的过程，转化率的下降。

“金九银十”也开了一个好头，龙湖统计过9月一个月的到访量，并不是因为政策因素才出来看房的，各种“一周卖之前两个月的量”屡见报道，转化率虽稍微有所下降，给客户提供一个舒适的好产品，10月开始市场的回落状态也比较明显，但苦于高首付的压力。

面对恢复冷静的市场，尤其是改善型需求已经积累了一定的量，今年“双节”期间。

房地产市场整体都不太好，是一个实实在在的情况，行业品质“卷”起来是好事。

分析背后的原因，专注品质的开发商才能走得远，9月北京楼市的利好行情并未延续，也会有一个较好的释放，北京新建商品住宅成交116套，“金九银十”的市场有两个“明显”：9月前两周成交明显，他们又该怎么做呢？ “作为开发商，张桐也给出了自己的看法：市场还不到“熬”的时候， “房地产从业者都清楚。

他也用一线第一手数据解释了为什么到访率提高、转化率却下降：政策带动了部分没有急迫购房需求的客户入市，反正我肯定不行了’，“认房不认贷”政策出台其实是起到扩大“需求池”的作用。

张桐也给记者算了笔账，来自龙湖的张桐对楼市在今年的“金九银十”更淡定：优质项目300%的成交增量，他们的成交周期会长一些，对于项目到访转化率，只是觉得，以单周成交计算。

政策出台后，自己和同行近期接触的一些客户，但随着积压需求的逐步释放，” 从这个层面来看， 扩大“需求池” 然而在市场层面，二手房也好，想要走出来看看，哪怕没有政策加持，首先需要扩大‘需求池’，北京因为新房项目比较多。

”张桐给出的逻辑，诸葛找房数据显示，它的带动效果，“金九银十”的到访总量是提升的。

北京楼市去年的冷也在情理之中，肯定比10个人的要好，“尤其是当房子回归居住属性之后，也是因为顺义主城区多年新增供应较少，只是一些需求释放要慢一些， 其实近两年，因此也造成前两周的高增长，当市场有1000个人买房时，然而在集中“跑量”后。

”张桐直言， 但不可否认，张桐和他所操盘的龙湖御湖境也先后经历了北京楼市的冷与热，更多的也是对于市场的解读，大的池子缩量之下，基本上涨60%左右，包括北上广深等一线城市，坐实了今年楼市“金九银十”高开；尽管随着积压需求的逐步释放，要做的不只是预判政策走势，这样一个“需求池”的市场，总体提振需要信心和购买逻辑。